Referencia rápida. Precio medio de obra nueva ~¥44,494 / m². Entrada mínima oficial 15% — pero los extranjeros suelen enfrentarse a 30–50%. La 120 m² rule: las viviendas de más de 120 m² pueden comprarse sin límite de número; las de menos de 120 m² en zonas antes restringidas están limitadas a una por extranjero. Los títulos son ahora certificados electrónicos en WeChat.
¿Pueden los extranjeros comprar en Guangzhou? (normas 2026)
Los extranjeros pueden comprar vivienda en Guangzhou sujetos a controles actualizados. Las reformas de 2025–2026 trajeron una relajación significativa.
The "120 m² rule"
Regla clave: viviendas over 120 m² pueden ser comprados por extranjeros en cualquier número y en cualquier distrito. Para las viviendas under 120 m² en zonas antes restringidas, una persona física extranjera sigue limitada a one vivienda residencial.
Requisito de residencia
La antigua y estricta norma de un año de residencia se relajó técnicamente en la mayoría de los distritos hacia 2026. Para cumplir los requisitos suele necesitarse:
- Un permiso de trabajo para extranjeros;
- Justificante de empleo o de estudios;
- Un permiso de residencia válido.
Precios e impuestos (2026)
Los precios en Guangzhou varían mucho según el distrito. La media de obra nueva en la ciudad ronda los 44.494 ¥/m², pero el CBD tiene una prima elevada.
| Distrito | Price range (CNY / m²) | Nota |
|---|---|---|
| En toda la ciudad (obra nueva) | ~44,494 | Media a julio de 2025 |
| Tianhe | 60,000 – 95,000 | Las viviendas de lujo superan las 100.000 |
| Panyu / Haizhu | 35,000 – 55,000 | Centros residenciales populares |
Desglose de impuestos
| Tarifa | Rate | Nota |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones (契税) | 1% – 3% | 1% (<90 m²), 1.5% (>90 m²), 3% (2nd home) |
| VAT (增值税) | 3% or 0% | Held <2 years = 3%; ≥2 years exempt (from 1 Jan 2026) |
| Impuesto de timbre (印花税) | 0.05% | Impuesto estándar de transacción |
| Tasa de registro | ¥80 | Fijo para vivienda residencial |
La gestión inmobiliaria asciende a ¥2.8 – ¥12.0 / m² al mes: un coste corriente distinto de los suministros.
Hipoteca y entrada
Consejo rápido: abre una cuenta bancaria en China y acumula más de 6 meses de historial salarial local antes de solicitar la hipoteca: mejora mucho las probabilidades de aprobación.
La brecha entre banca y política
Mientras la ciudad ha reducido oficialmente la entrada mínima para la primera vivienda al 15% (15–25 % para una segunda vivienda), los bancos rara vez lo aplican a los extranjeros.
- Política oficial: minimum 15% down.
- Realidad bancaria: a los extranjeros sin cónyuge chino ni residencia permanente («tarjeta verde») se les suele pedir 30% – 50%.
Tipos (2026)
- Préstamo comercial: 2.8% – 3.5%.
- Fondo de Previsión de Vivienda (HPF): 2.6%.
- LPR a 5 años: 3.5% (Feb 2026).
Paso a paso: comprar como extranjero
- Prepara los documentos. Justificante de empleo (contrato laboral) y permiso de trabajo para extranjeros; copia notariada del pasaporte.
- Comprobación de seguridad. Confirma que la promoción está autorizada para la venta a extranjeros (agente o centro de registro).
- Firma el acuerdo preliminar. Paga un depósito para reservar la vivienda y fijar el precio.
- Solicita la hipoteca. Presenta la solicitud al banco y cuenta con una entrada mayor (30–50 %) que un comprador local.
- Transmisión y pago de impuestos. Paga el impuesto de transmisiones, el impuesto de timbre y las tasas en la oficina tributaria.
- Registro digital. Guangzhou ha abandonado en gran medida los certificados en papel: recibes un certificado electrónico a través del miniprograma de WeChat «广州不动产登记» para todos los trámites oficiales.
Guangzhou frente a Shanghái (2026)
| Métrica | Guangzhou | Shanghai |
|---|---|---|
| Precio medio de obra nueva | ~¥44,000 / m² | ~¥68,000 / m² |
| Límites de compra | Largely lifted (120 m² rule) | Estrictas (5 años de seguridad social) |
| Tendencia del mercado | -5.3% (slight dip) | Más resiliente, presión a la baja |
Errores comunes
- Assuming 15% down. No hagas tus cuentas sobre el 15 % oficial antes de contar con una preaprobación bancaria por escrito: la mayoría de los extranjeros paga mucho más por adelantado.
- Ignorar el arrendamiento del suelo de 70 años. Compras derechos de uso del suelo, no el terreno en sí; se renuevan automáticamente por una pequeña tasa, pero el suelo sigue siendo propiedad del Estado.
- Esperar un título en papel. No te alarmes si no llega ningún «libro rojo»: el sistema da prioridad ahora al certificado electrónico en WeChat.
- Sin presupuesto para reformas. Muchas viviendas nuevas se venden como vivienda sin terminar (毛坯房); budget ¥1,500 – ¥3,000 / m² to fit out.
- Supuesto sobre el hukou. La mera propiedad no concede el hukou de Guangzhou, lo que afecta a la escolarización.
Preguntas frecuentes
Contactos útiles
- Oficina Municipal de Vivienda de Guangzhou (广州市住房和城乡建设局): +86 20-8312-4223 · zfcj.gz.gov.cn
- Centro de Registro Inmobiliario de Guangzhou: varias oficinas de distrito: usa el miniprograma de WeChat o llama al +86 20-12345 para localizar la más cercana. Hay atención en inglés.
- Administración Tributaria Estatal (Guangzhou): +86 20-12366
- Herramienta digital: busca «广州不动产登记» en WeChat.