Tham khảo nhanh. Giá nhà mới trung bình ~¥44,494 / m². Trả trước tối thiểu theo quy định 15% — nhưng người nước ngoài thường phải đối mặt với 30–50%. Quy định 120 m² rule: căn hộ trên 120 m² có thể mua với số lượng không giới hạn; căn dưới 120 m² tại các khu từng bị hạn chế thì mỗi người nước ngoài chỉ được mua tối đa một căn. Giấy chứng nhận nay là chứng thư điện tử trong WeChat.
Người nước ngoài có thể mua nhà tại Quảng Châu không? (quy định 2026)
Người nước ngoài có thể mua nhà ở tại Quảng Châu, tuân thủ các quy trình kiểm tra đã cập nhật. Các cải cách giai đoạn 2025–2026 đã nới lỏng đáng kể.
The "120 m² rule"
Quy tắc cốt lõi: căn over 120 m² có thể được người nước ngoài mua với số lượng bất kỳ, tại bất kỳ quận nào. Đối với căn hộ under 120 m² tại các khu từng bị hạn chế, cá nhân nước ngoài vẫn bị giới hạn ở mức one một căn nhà ở.
Điều kiện cư trú
Quy định cũ yêu cầu cư trú một năm nghiêm ngặt đã được nới lỏng về mặt kỹ thuật tại hầu hết các quận tính đến năm 2026. Để đủ điều kiện, bạn thường cần:
- Một giấy phép lao động cho người nước ngoài;
- Giấy tờ chứng minh việc làm hoặc học tập;
- Thẻ cư trú còn hiệu lực.
Giá cả và thuế (2026)
Giá tại Quảng Châu chênh lệch lớn giữa các quận. Giá nhà mới trung bình toàn thành phố khoảng ¥44.494/m², nhưng khu CBD lại có mức chênh cao.
| Quận | Price range (CNY / m²) | Lưu ý |
|---|---|---|
| Toàn thành phố (nhà mới) | ~44,494 | Mức trung bình tính đến tháng 7 năm 2025 |
| Tianhe | 60,000 – 95,000 | Căn hộ cao cấp vượt mốc 100 nghìn |
| Panyu / Haizhu | 35,000 – 55,000 | Khu dân cư được ưa chuộng |
Chi tiết các loại thuế
| Phí | Rate | Lưu ý |
|---|---|---|
| Thuế trước bạ (契税) | 1% – 3% | 1% (<90 m²), 1.5% (>90 m²), 3% (2nd home) |
| VAT (增值税) | 3% or 0% | Held <2 years = 3%; ≥2 years exempt (from 1 Jan 2026) |
| Thuế tem (印花税) | 0.05% | Thuế giao dịch tiêu chuẩn |
| Phí đăng ký | ¥80 | Cố định đối với nhà ở |
Phí quản lý bất động sản ở mức ¥2.8 – ¥12.0 / m² mỗi tháng — một khoản chi thường xuyên tách biệt với tiền điện nước.
Thế chấp và trả trước
Mẹo nhanh: hãy mở tài khoản ngân hàng Trung Quốc và xây dựng lịch sử lương nội địa 6 tháng trở lên trước khi nộp hồ sơ — điều này cải thiện rõ rệt cơ hội được duyệt vay.
Khoảng cách giữa ngân hàng và chính sách
Dù thành phố đã chính thức hạ mức trả trước tối thiểu cho căn nhà đầu tiên xuống 15% (15–25% cho căn nhà thứ hai), các ngân hàng hiếm khi áp dụng mức này cho người nước ngoài.
- Chính sách chính thức: minimum 15% down.
- Thực tế ngân hàng: người nước ngoài không có vợ/chồng Trung Quốc hoặc thẻ thường trú («thẻ xanh») thường bị yêu cầu 30% – 50%.
Lãi suất (2026)
- Vay thương mại: 2.8% – 3.5%.
- Quỹ tiết kiệm nhà ở (HPF): 2.6%.
- LPR kỳ hạn 5 năm: 3.5% (Feb 2026).
Từng bước: mua nhà với tư cách người nước ngoài
- Chuẩn bị hồ sơ. Giấy tờ chứng minh việc làm (hợp đồng lao động) và giấy phép lao động cho người nước ngoài; bản sao hộ chiếu đã công chứng.
- Kiểm tra an ninh. Xác nhận dự án được phép bán cho người nước ngoài (qua môi giới hoặc trung tâm đăng ký).
- Ký thỏa thuận sơ bộ. Đặt cọc để giữ căn và chốt giá.
- Nộp hồ sơ vay thế chấp. Nộp hồ sơ cho ngân hàng; hãy chuẩn bị tinh thần trả trước cao hơn (30–50%) so với người mua trong nước.
- Chuyển nhượng và nộp thuế. Nộp thuế trước bạ, thuế tem và các khoản phí tại cơ quan thuế.
- Đăng ký điện tử. Quảng Châu đã bỏ gần như hoàn toàn giấy tờ chứng nhận bản giấy — bạn sẽ nhận chứng thư điện tử qua mini-program WeChat «广州不动产登记» cho mọi thủ tục hành chính.
Quảng Châu so với Thượng Hải (2026)
| Chỉ số | Guangzhou | Shanghai |
|---|---|---|
| Giá nhà mới trung bình | ~¥44,000 / m² | ~¥68,000 / m² |
| Hạn mức mua | Largely lifted (120 m² rule) | Ngặt nghèo (5 năm đóng bảo hiểm xã hội) |
| Xu hướng thị trường | -5.3% (slight dip) | Kiên cường hơn, chịu áp lực giảm |
Lỗi thường gặp
- Assuming 15% down. Đừng tính ngân sách theo mức 15% chính thức trước khi có chấp thuận trước bằng văn bản từ ngân hàng — hầu hết người nước ngoài phải trả trước cao hơn nhiều.
- Bỏ qua thời hạn thuê đất 70 năm. Bạn mua quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân mảnh đất; quyền này tự động gia hạn với một khoản phí nhỏ, nhưng đất vẫn thuộc sở hữu nhà nước.
- Chờ giấy chứng nhận bản giấy. Đừng hoang mang nếu không nhận được «sổ đỏ» — hệ thống hiện ưu tiên chứng thư điện tử trên WeChat.
- Không có ngân sách cải tạo. Nhiều căn hộ mới được bán dưới dạng nhà thô (毛坯房); budget ¥1,500 – ¥3,000 / m² to fit out.
- Giả định về hukou. Việc sở hữu nhà thôi không mang lại hukou Quảng Châu, điều này ảnh hưởng đến việc nhập học.
Câu hỏi thường gặp
Liên hệ hữu ích
- Cục Nhà ở và Phát triển Đô thị thành phố Quảng Châu (广州市住房和城乡建设局): +86 20-8312-4223 · zfcj.gz.gov.cn
- Trung tâm Đăng ký Bất động sản Quảng Châu: nhiều phòng giao dịch cấp quận — hãy dùng mini-program WeChat hoặc gọi +86 20-12345 để biết điểm gần nhất. Có hỗ trợ tiếng Anh.
- Cục Thuế Nhà nước (Quảng Châu): +86 20-12366
- Công cụ số: tìm kiếm «广州不动产登记» trong WeChat.