- Базовая стоимость: новые дома в среднем около ¥25,000 / m².
- Ограничение покупки: one только жилая недвижимость, для самопользование.
- Обновление налога на переход права: 1.0% для объектов площадью 140 m² or less (политика по состоянию на декабрь 2024).
- Совет: используйте Beike (贝壳) или Lianjia (链家) для 3D-туров и надёжной истории цен вместо старых веб-порталов.
Каковы правила для иностранных покупателей в Нанкине?
Иностранцы могут законно покупать недвижимость в Нанкине при соблюдении строгих национальных правил. Ключевое правило — политика «самоиспользования».
- Требование о резидентстве: в то время как Китай традиционно требовал год резидентства и налоговых справок перед покупкой, Нанкин существенно смягчил или упростил это в 2025 и 2026 годах, чтобы привлечь новых жителей.
- Тип объекта: иностранцы могут покупать только жилую недвижимость. Новые комплексы также должны иметь действующий Разрешение на предпродажу (预售许可证), и вы должны убедиться, что проект не ограничивает иностранных покупателей.
Сколько стоит недвижимость? (2026)
Нанкин намного доступнее мегаполисов Китая, и после прежней коррекции рынок показал признаки медленной стабилизации в 2025–2026 годах.
По состоянию на январь 2026 года средняя цена нового жилья в Нанкине составляет около ¥25,000 / m², в то время как средняя цена на вторичном рынке составляет около ¥22,600 / m². Для справки, средняя по стране цена новостроек — 17 114 ¥ / м².
| Район | Price (CNY / m²) | Примечания |
|---|---|---|
| Центральные районы (Hexi 河西 / Jianye 建邺) | ¥23,000 – ¥35,000 | Премиальный фонд города |
| Историческая средняя по городу (дек. 2023) | ¥23,644 | Ориентир |
| Окраины | Below ¥12,000 | Самое дешёвое жильё |
Налоги и ипотека
Помимо самой цены, покупатели должны заложить в бюджет несколько обязательных транзакционных расходов. Крупные общенациональные стимулирующие меры конца 2024 и 2025 годов снизили налоговое бремя покупателей.
| Тип сбора | Стоимость (2025 / 2026) | Примечания |
|---|---|---|
| Deed tax (≤ 140 m²) | 1.0% | От общей цены объекта (обновлено 1 декабря 2024) |
| Deed tax (> 140 m²) | 1.5% | Ставка для первого жилья (иностранцам разрешён только один объект) |
| VAT | 5.0% | Применяется, если продавец владел объектом менее 2 лет |
| Комиссия агента | 1% – 2.5% | Крайне гибко при обсуждении; обычно делится между покупателем и продавцом |
| Регистрационный сбор | ¥80 | Стандартный сбор за базовое свидетельство о праве собственности на жильё |
| Плата за управление недвижимостью | ¥1.5 – ¥8.0 / m² / month | Зависит от комплекса; в элитных проектах берут больше |
Пример расчёта затрат
Квартира 90 м² по средней цене новостройки 25 000 ¥ / м²:
| Позиция | Оценочная стоимость |
|---|---|
| Total property price (90 m² × ¥25,000) | ¥2,250,000 |
| Deed tax (1.0% for ≤ 140 m²) | ¥22,500 |
| Комиссия агента (оценочно 1,5 %) | ¥33,750 |
| Регистрационный сбор | ¥80 |
| Оценочная общая сумма авансом | ¥2,306,330 |
Для покупателей, нуждающихся в финансировании, средняя ставка фиксированной ипотеки на 20 лет составляла около 3.56% в феврале 2026 года, после недавних снижений LPR центрального банка.
Шаг за шагом: как купить
- Откройте банковский счёт. Откройте счёт в местном китайском банке для перевода средств на покупку. (1–2 дня)
- Заверьте ваши документы у нотариуса. Получите нотариально заверенные копии и китайские переводы вашего паспорта и необходимых юридических документов. (1–2 недели)
- Получите допуск на покупку. Предъявите ваш паспорт в Центр торгов недвижимостью Нанкина (南京市房地产交易市场) чтобы подать заявку на проверку допуска «购房资格». Даже при смягчённых ограничениях эта официальная проверка обязательна. (1–2 недели)
- Выберите объект и проведите проверку. Перед предложением по новому комплексу убедитесь, что застройщик имеет действующий Разрешение на предпродажу и что проект не ограничивает иностранных покупателей. Старые дома «с малым правом собственности» (小产权) обычно лишены таких законных разрешений. (срок варьируется)
- Подпишите договор и обязательство самоиспользования. Оформите договор купли-продажи и подпишите юридическое обязательство, заявляющее, что это ваша единственная недвижимость в Китае и предназначена для собственного проживания. (1 день)
- Уплатите налоги. Уплатите необходимые налоги в местную налоговую, включая налог на переход права, рассчитанный по площади. (1–3 дня)
- Зарегистрируйте право собственности. Зарегистрируйтесь в бюро жилья и официально получите свидетельство о праве собственности. (2–4 недели)
- Вступите во владение. Проведите финальный осмотр, переведите счета управления домом и коммунальные счета и получите ключи. (1 день)
Рынок недвижимости Нанкина против Шанхая
| Показатель | Нанкин (2026) | Шанхай (2026) |
|---|---|---|
| Средняя цена в центральной зоне | ≈ ¥23,000 – ¥35,000 / m² | ≈ ¥65,000 – ¥120,000+ / m² |
| Средняя ставка ипотеки | ≈ 3.56% | ≈ 3.5% – 3.7% |
| Общая стоимость жизни | Базовый | ≈ 30.5% more expensive |
Муниципальная программа «обмен старого на новое» (以旧换新) Нанкина
Нанкин стал первопроходцем особой программы обмена жилья для поддержки местного рынка. В её рамках нынешние жители могут продать старый дом предприятию при господдержке, чтобы купить новый, часто с освобождением от налога на сделку. Если вы уже владеете жильём в Нанкине и хотите улучшить его, спросите у целевого застройщика, участвует ли он в этой муниципальной программе.
Частые ошибки
- Получение с него аренды. Иностранцу незаконно сдавать в аренду «самоиспользуемый» объект в Китае. Это нарушает ваше обязательство владельца и может повлечь штрафы, принудительную продажу или препятствия для будущих сделок.
- Игнорирование земельной аренды. Не думайте, что вы владеете землёй безусловно. Вы покупаете 70-летнее право пользования землёй, а будущая политика продления устанавливается государством.
- Опора на устаревшие приложения. Избегайте устаревших платформ, таких как 58.com или Anjuke. Местные жители почти исключительно используют Beike (贝壳) или Lianjia (链家) для точных цен, 3D-туров и надёжной истории цен.
- Предполагать английскую поддержку. Горячие линии бюро жилья не предлагают выделенную английскую опцию. Берите с собой свободно говорящего по-китайски на каждую официальную встречу.
Вопросы
Даёт ли покупка недвижимости в Китае вид на жительство? Нет. Покупка недвижимости напрямую не даёт китайского вида на жительство или визы, хотя владение жильём может помочь при подаче на долгосрочный статус.
Каков налог на переход права для второго жилья в 2025 году? 2.0% для объектов площадью более 140 м². Однако, поскольку иностранцы по закону ограничены одним жилым объектом, эта ставка обычно не применяется к гражданам не Китая.
Является ли Нанкин хорошим местом для инвестиций в недвижимость? Иностранцы не могут покупать китайскую недвижимость чисто ради финансовых инвестиций, например сдачи в аренду. Но при ценах, стабилизирующихся около ¥25,000 / m² и ставками ипотеки около 3.56%, это остаётся прагматичным вариантом для долгосрочного собственного проживания.
Могут ли иностранцы взять ипотеку в Нанкине? Да, если они отвечают банковским требованиям, например подтверждают стабильный доход в Китае и имеют действующее рабочее разрешение. От некитайских покупателей обычно требуют больший первоначальный взнос, чем от местных.
Что происходит по истечении 70-летнего права пользования землёй? Согласно Гражданскому кодексу КНР, права пользования землёй для жилищного строительства продлеваются автоматически при истечении. Государство может взимать плату за продление, но конкретный будущий тариф не был полностью детализирован центральным правительством.
Важные контакты
- Центр торгов недвижимостью Нанкина (南京市房地产交易市场) — для обязательной проверки допуска «购房资格»
- Горячая линия правительственных услуг Нанкина: 12345
- Рекомендуемые приложения: Beike (贝壳) и Lianjia (链家) — проверенные объявления, 3D-туры и история цен