- التكلفة الأساسية: متوسط أسعار الوحدات الجديدة حوالي ¥25,000 / m².
- حد الشراء: one للأغراض السكنية فقط، لـ استخدام ذاتي.
- تحديث ضريبة التسجيل: 1.0% للعقارات التي تبلغ مساحتها 140 m² or less (السياسة اعتباراً من ديسمبر 2024).
- نصيحة: استخدم Beike (贝壳) أو Lianjia (链家) للجولات الافتراضية ثلاثية الأبعاد وتاريخ أسعار موثوق بدلاً من بوابات الويب القديمة.
ما هي قواعد المشترين الأجانب في نانجينغ؟
يمكن للأجانب شراء عقار بشكل قانوني في نانجينغ، رهناً بتوجيهات وطنية صارمة. القاعدة المركزية هي سياسة «الاستخدام الذاتي».
- شرط الإقامة: بينما كان يتطلب من الصين تقليدياً عاماً من الإقامة وسجلات ضريبية قبل الشراء، خفف نانجينغ ذلك أو بسّطه بشكل كبير في 2025 و2026 لجذب المقيمين الجدد.
- نوع العقار: لا يمكن للأجانب شراء سوى عقارات سكنية. يجب أن تحمل المشاريع الجديدة أيضاً تصريح ما قبل البيع (预售许可证)، ويجب أن تتأكد من أن المشروع لا يقيد المشترين الأجانب.
كم تكلفة العقار؟ (2026)
نانجينغ أكثر يسراً بكثير من المدن العملاقة في الصين، وبعد تصحيح سابق للسوق ظهرت علامات استقرار بطيء في 2025–2026.
اعتباراً من يناير 2026، متوسط سعر وحدة سكنية جديدة في نانجينغ حوالي ¥25,000 / m²، بينما متوسط سعر الوحدات المستعملة حوالي ¥22,600 / m². للإشارة، متوسط السعر الوطني للوحدات الجديدة 17 114 ¥ / م².
| المنطقة | Price (CNY / m²) | ملاحظات |
|---|---|---|
| المناطق المركزية (Hexi 河西 / Jianye 建邺) | ¥23,000 – ¥35,000 | مخزون المدينة الفاخر |
| المتوسط التاريخي لكل المدينة (ديسمبر 2023) | ¥23,644 | نقطة مرجعية |
| الضواحي البعيدة | Below ¥12,000 | أرخص مخزون |
الضرائب والرهون
بالإضافة إلى السعر نفسه، يجب على المشترين تخصيص ميزانية لعدة تكاليف معاملات إلزامية. خفّضت إجراءات التحفيز الوطنية الرئيسية أواخر 2024 و2025 العبء الضريبي على المشترين.
| نوع الرسوم | التكلفة (2025 / 2026) | ملاحظات |
|---|---|---|
| Deed tax (≤ 140 m²) | 1.0% | من إجمالي سعر العقار (محدّث في 1 ديسمبر 2024) |
| Deed tax (> 140 m²) | 1.5% | معدل المسكن الأول (الأجانب محدودون بمنزل واحد) |
| VAT | 5.0% | ينطبق إذا احتفظ البائع بالعقار أقل من سنتين |
| رسوم الوكالة | 1% – 2.5% | قابل للتفاوض بدرجة كبيرة؛ يُقسّم عادة بين المشتري والبائع |
| رسوم التسجيل | ¥80 | الرسوم القياسية لشهادة ملكية سكنية أساسية |
| رسوم إدارة العقار | ¥1.5 – ¥8.0 / m² / month | يختلف حسب المشروع؛ المشاريع الفاخرة تتقاضى أكثر |
مثال محسوب للتكلفة
شقة مساحتها 90 م² بالسعر المتوسط للوحدات الجديدة 25 000 ¥ / م²:
| بند | التكلفة المقدّرة |
|---|---|
| Total property price (90 m² × ¥25,000) | ¥2,250,000 |
| Deed tax (1.0% for ≤ 140 m²) | ¥22,500 |
| رسوم الوكيل (التقديرية 1.5%) | ¥33,750 |
| رسوم التسجيل | ¥80 |
| إجمالي التكلفة المقدّر مقدماً | ¥2,306,330 |
بالنسبة للمشترين الذين يحتاجون تمويلاً، كان متوسط معدل رهن ثابت لمدة 20 عاماً حوالي 3.56% في فبراير 2026، عقب الانخفاضات الأخيرة لـ LPR من البنك المركزي.
خطوة بخطوة: كيف تشتري
- افتح حساباً بنكياً. افتح حساباً في بنك صيني محلي لتحويل أموال الشراء. (1–2 يوم)
- وثّق مستنداتك. احصل على نسخ موثّقة وترجمات صينية لجواز سفرك والمستندات القانونية المطلوبة. (1–2 أسبوع)
- احصل على أهلية الشراء. اصطحب جواز سفرك إلى مركز تداول سوق العقارات في نانجينغ (南京市房地产交易市场) لطلب فحص الأهلية « 购房资格 ». حتى مع القيود المخففة، هذا الفحص الرسمي إلزامي. (1–2 أسبوع)
- اختر العقار وقم بالتدقيق الواجب. قبل تقديم عرض على مشروع جديد، تأكد من أن المطور يحمل تصريح ما قبل البيع وأن المشروع لا يقيد المشترين الأجانب. تفتقر المساكن القديمة «ذات الملكية الصغيرة» (小产权) عادةً إلى مثل هذه التصاريح القانونية. (المدة تختلف)
- وقّع العقد والتعهد بالاستخدام الذاتي. أكمل عقد الشراء ووقّع التزاماً قانونياً يقر بأن هذه ملكيتك الوحيدة في الصين وهي للسكنى الذاتية. (يوم واحد)
- ادفع الضرائب. ادفع الضرائب المطلوبة إلى دائرة الضرائب المحلية، بما في ذلك ضريبة التسجيل المحسوبة على المساحة المبنية. (1–3 أيام)
- سجّل الملكية. سجّل في مكتب الإسكان واستلم شهادة الملكية رسمياً. (2–4 أسابيع)
- تسلّم العقار. قم بالمعاينة النهائية، وحوّل حسابات الإدارة والمرافق، واستلم المفاتيح. (يوم واحد)
سوق العقارات في نانجينغ مقابل شنغهاي
| المؤشر | نانجينغ (2026) | شنغهاي (2026) |
|---|---|---|
| متوسط السعر في المنطقة المركزية | ≈ ¥23,000 – ¥35,000 / m² | ≈ ¥65,000 – ¥120,000+ / m² |
| متوسط معدل الرهن | ≈ 3.56% | ≈ 3.5% – 3.7% |
| التكلفة العامة للمعيشة | مرجعي | ≈ 30.5% more expensive |
برنامج البلدية لـ «المقايضة بقديم» (以旧换新) في نانجينغ
بادرت نانجينغ ببرنامج متميز لاستبدال المساكن لدعم السوق المحلي. بموجبه، يمكن للسكان الحاليين بيع منزلهم القديم لشركة مدعومة من الدولة لشراء منزل جديد، غالباً مع إعفاء ضريبي على المعاملة. إذا كنت تملك بالفعل عقاراً في نانجينغ وتريد الترقية، اسأل مطورك المستهدف عما إذا كان يشارك في هذا البرنامج البلدي.
أخطاء شائعة
- تأجيره مقابل دخل. من غير القانوني للمقيم الأجنبي تأجير عقار «استخدام ذاتي» في الصين. ذلك يخرق تعهد الملكية وقد يؤدي إلى غرامات أو بيع قسري أو عقبات أمام معاملات عقارية مستقبلية.
- تجاهل عقد إيجار الأرض. لا تفترض أنك تملك الأرض ملكية حرة. تشتري حق استخدام الأرض لمدة 70 عاماً، وتحدّد الدولة سياسة التجديد المستقبلية.
- الاعتماد على تطبيقات قديمة. تجنب المنصات القديمة مثل 58.com أو Anjuke. يستخدم السكان المحليون تقريباً حصرياً Beike (贝壳) أو Lianjia (链家) لأسعار دقيقة وجولات افتراضية ثلاثية الأبعاد وتاريخ أسعار موثوق.
- افتراض وجود دعم بالإنجليزية. لا توفر الخطوط المباشرة لمكتب الإسكان خياراً مخصصاً بالإنجليزية. اصطحب متحدثاً طلاقاً بالصينية إلى كل موعد رسمي.
الأسئلة الشائعة
هل يمنح شراء عقار في الصين الإقامة؟ لا. شراء عقار لا يمنح الإقامة أو تأشيرة صينية مباشرة، رغم أن امتلاك عقار قد يساعد عند التقدم لوضع طويل الأمد.
ما ضريبة التسجيل على المسكن الثاني في 2025؟ 2.0% للعقارات التي تزيد مساحتها عن 140 م². ومع ذلك، وبما أن الأجانب محدودون قانوناً بعقار سكني واحد، فهذا المعدل لا ينطبق عادةً على غير الصينيين.
هل نانجينغ مكان جيد للاستثمار العقاري؟ لا يمكن للأجانب شراء عقار صيني كاستثمار مالي بحت مثل التأجير. لكن مع استقرار الأسعار عند حوالي ¥25,000 / m² ومعدلات رهن قريبة من 3.56%، يظل خياراً عملياً للسكنى الذاتية طويلة الأمد.
هل يمكن للأجانب الحصول على رهن في نانجينغ؟ نعم، إذا استوفوا متطلبات البنك مثل إثبات دخل مستقر في الصين وحيازة تصريح عمل صالح. يُطلب من المشترين غير الصينيين عادةً نسبة دفعة أولى أعلى من المشترين المحليين.
ماذا يحدث عند انتهاء حق استخدام الأرض لمدة 70 عاماً؟ بموجب القانون المدني لجمهورية الصين الشعبية، حقوق استخدام الأرض للبناء السكني تُجدّد تلقائياً عند الانتهاء. قد تفرض الدولة رسوم تجديد، لكن المعيار المستقبلي لتحديد الرسوم لم يُفصَّل بالكامل من قبل الحكومة المركزية.
جهات اتصال أساسية
- مركز تداول سوق العقارات في نانجينغ (南京市房地产交易市场) — لفحص الأهلية الإلزامي « 购房资格 »
- خط الخدمات الحكومية في نانجينغ: 12345
- التطبيقات الموصى بها: Beike (贝壳) و Lianjia (链家) — إدراجات موثّقة وجولات ثلاثية الأبعاد وتاريخ أسعار