- 1 phòng ngủ ở trung tâm (Chaoyang / Dongcheng): ¥8,000 – ¥15,000 / tháng.
- Trong vòng 24 giờ kể từ khi chuyển vào nhà riêng, hãy đăng ký với PSB.
- Thiết lập Alipay / WeChat Pay trước khi chuyển — tiền thuê, tiền cọc và hóa đơn hầu như đều thanh toán qua các app này.
Có những loại hình nhà ở nào?
Căn hộ cao tầng và studio
Tiêu chuẩn tại Chaoyang và Dongcheng và lựa chọn phổ biến nhất của người địa phương và expats. Studio / 1 phòng ngủ ở trung tâm có giá ¥8,000 – ¥15,000 ($1,100–$2,075); giá ngoại ô giảm mạnh.
Co-living (Hezu)
Thuê một phòng trong căn hộ chung là lựa chọn ngân sách phổ biến với giá ¥2,000 – ¥6,500 ($275–$900) / tháng. Expats thường dùng Wellcee cho co-living không phí môi giới.
Căn hộ dịch vụ
Dành cho giám đốc và expats: tiện nghi như khách sạn, dọn dẹp và trang bị hiện đại. Tiền thuê tháng ¥18,000 – ¥55,000 ($2,490–$7,600) tùy vị trí và hạng sang.
Biệt thự
Nhà biệt lập 3–5 phòng ngủ, chủ yếu ở ngoại ô như Shunyi, được các gia đình expats ưa chuộng vì rộng rãi. ¥25,000 – ¥50,000 ($3,450–$6,900) / tháng.
Hutongs đã cải tạo
Siheyuan truyền thống trong các khu lịch sử Bắc Kinh. Một hutong đã cải tạo có giá ¥15,000 – ¥45,000 ($2,075–$6,225) / tháng.
Giá thuê Bắc Kinh 2026 theo loại
| Loại | Tiền thuê tháng (CNY) | Tiền thuê tháng (USD) |
|---|---|---|
| Co-living (Hezu) | ¥2,000 – ¥6,500 | $275 – $900 |
| Studio / 1 phòng ngủ (trung tâm) | ¥8,000 – ¥15,000 | $1,100 – $2,075 |
| Căn hộ 2 phòng ngủ (trung tâm) | ¥12,000 – ¥22,000 | $1,660 – $3,040 |
| Hutong đã cải tạo | ¥15,000 – ¥45,000 | $2,075 – $6,225 |
| Căn hộ dịch vụ | ¥18,000 – ¥55,000 | $2,490 – $7,600 |
| Biệt thự (Shunyi) | ¥25,000 – ¥50,000 | $3,450 – $6,900 |
Các chi phí thuê khác
- Phí môi giới: thường là 50%–100% của một tháng tiền thuê, thường chia giữa chủ nhà và người thuê.
- Phí quản lý / dịch vụ: các app thương hiệu như Ziroom thu bắt buộc ~10% tiền thuê thángbao gồm dọn dẹp và sửa chữa cơ bản.
- Tiện ích: cho căn hộ 85 m², ~¥300 – ¥600 / tháng (nước, điện, gas, sưởi).
- Tiền cọc: tiêu chuẩn « 1+3 » (một tháng tiền thuê + ba tháng tiền cọc). Các app thường hạ xuống « 1+1 ».
Người nước ngoài có thể mua mà không cần hukou không?
Có. Sau khi nới lỏng kích cầu cuối 2025, quy trình đơn giản hơn nhiều và quy tắc hồ sơ thuế nhiều năm cũ không còn áp dụng nghiêm ngặt — nhưng chính sách mua cho người nước ngoài của Bắc Kinh khá phức tạp và thay đổi thường xuyên, nên hãy kiểm tra quy tắc quận hiện hành với cơ quan nhà ở địa phương.
Chi phí mua 2026
- Các quận trung tâm: ¥100,000 – ¥180,000 / m².
- Ngoại ô: ¥50,000 – ¥100,000 / m².
- Tiền trả trước: với cắt giảm lãi suất cuối 2025, tối thiểu 25% – 30%.
Từng bước: đảm bảo nhà ở
- Thiết lập thanh toán điện tử. Tải và xác minh Alipay / WeChat Pay — chủ nhà và các app dựa vào chúng cho tiền thuê và tiền cọc.
- Duyệt các nền tảng. Dùng Ziroom, Wellcee hoặc Beike để tìm tin đăng.
- Yêu cầu giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trước bất kỳ tiền cọc nào, hãy xem trực tiếp và yêu cầu bản gốc 不动产权证 (Fang Chan Zheng).
- Ký và thanh toán. Ký hợp đồng « 1+3 » hoặc « 1+1 » và chuyển khoản thanh toán đầu qua ví điện tử.
- Hoàn tất đăng ký bắt buộc. Trong 24 giờ kể từ khi chuyển vào, hãy đăng ký địa chỉ tại đồn địa phương hoặc qua mini-app WeChat « Beijing Police ».
Bắc Kinh so với Thượng Hải
| Chỉ số | Beijing | Shanghai |
|---|---|---|
| Tổng chi phí sinh hoạt | ~7–9% rẻ hơn | baseline |
| Giá thuê 1 phòng ngủ trung bình ở trung tâm | ¥8,000 – ¥15,000 | ¥8,500 – ¥11,000 |
| Giá mua ở trung tâm / m² | ¥100k – ¥150k | ¥120k – ¥180k+ |
| Không khí expat | Truyền thống / chính trị | Quốc tế / kinh doanh |
Ảnh chụp ngân sách tháng (chuyên gia độc thân)
| Mục | Chi phí (CNY) |
|---|---|
| Tiền thuê cơ bản (85 m², trung tâm) | ¥10,000 |
| Phí dịch vụ app (10%) | ¥1,000 |
| Tiện ích, gas và sưởi | ¥450 |
| Tổng | ¥11,450 (~$1,580) |
Lỗi thường gặp
- Lừa đảo « chủ nhà giả ». Lừa đảo cho thuê lại vẫn xảy ra. Không bao giờ trả cọc khi chưa thấy bản gốc 不动产权证 chứng minh người nhận tiền sở hữu căn hộ.
- Bỏ lỡ khung 24 giờ. Đăng ký PSB muộn có thể dẫn đến phạt nặng và rắc rối gia hạn thị thực.
- Khoảng lạnh trước khi bật sưởi. Sưởi trung tâm nhà nước chạy nghiêm ngặt từ 15/11 đến 15/3. Các căn hộ cao cấp hiện đại có thể có sưởi gas độc lập, nhưng khách thuê ở khu cũ phải chuẩn bị cho những tuần lạnh cuối thu và đầu xuân.
- Bỏ qua phí ẩn của app. Nhiều người bất ngờ với phí dịch vụ hàng tháng bắt buộc ~10% của Ziroom — hãy tính vào ngân sách.
Câu hỏi
Người nước ngoài có thể mua mà không cần hukou không? Có — việc nới lỏng cuối 2025 đã hạ mức hồ sơ thuế. Chính sách phức tạp và thay đổi, nên xác nhận quy tắc quận hiện hành với cơ quan nhà ở địa phương.
Chaoyang hay Shunyi? Chaoyang ở trung tâm với cao ốc (1 phòng ngủ ¥8,000–¥15,000) gần CBD; Shunyi ở ngoại ô, với biệt thự lớn (¥25,000–¥50,000) gần trường quốc tế — tốt nhất cho gia đình.
Làm sao đăng ký trực tuyến? Qua mini-app WeChat của quận bạn (vd. « Beijing Police »). Tên khác nhau theo quận (Chaoyang vs Dongcheng), nên xác nhận đúng khi đến nơi.
Bao nhiêu tiền cọc? Hợp đồng thuê riêng tiêu chuẩn là « 1+3 » (một tháng tiền thuê + ba tháng tiền cọc); các app thường hạ xuống « 1+1 ».
Nếu tôi bỏ lỡ hạn 24 giờ thì sao? Đăng ký PSB muộn có thể dẫn đến phạt nặng và rắc rối nghiêm trọng gia hạn thị thực.
Nền tảng & ứng dụng
- Ziroom — app expat phổ biến nhất; giao diện tiếng Anh, tin đăng chất lượng.
- Wellcee — nền tảng mini-app WeChat cho người nước ngoài, không phí môi giới.
- Beike — cơ sở dữ liệu địa phương lớn nhất (được Lianjia hậu thuẫn), tốt nhất cho khu cao cấp hoặc có cổng.