- Chi phí cốt lõi: một căn một phòng ngủ hiện đại ở Tân Giai Khẩu (Xinjiekou) / Cổ Lâu (Gulou) có giá ¥4,200 – ¥5,800 / month.
- Yêu cầu pháp lý: đăng ký với cảnh sát trong vòng 24 giờ kể từ khi chuyển vào (phạt lên đến ¥2,000).
- Mẹo: bỏ qua Anjuke (安居客) vì tin đăng giả — hãy dùng Beike (贝壳) hoặc Ziroom (自如) cho nguồn tin đã xác minh.
Giá thuê ở Nam Kinh (2026) là bao nhiêu?
Giá thuê đã hạ nhẹ nhờ nguồn cung tăng ở cả quận trung tâm (Cổ Lâu, Tân Giai Khẩu) và quận ngoại ô (Giang Ninh, Phổ Khẩu). Hợp đồng thuê ngắn hạn 1–6 tháng thường kèm theo một 10–20% premium và chủ yếu được cung cấp qua các dịch vụ quản lý như Ziroom. Thời hạn tiêu chuẩn là 12 tháng.
| Loại nhà ở | Khu vực | Tiền thuê hàng tháng (RMB) |
|---|---|---|
| Một phòng ngủ hiện đại (cao tầng) | Tân Giai Khẩu / Cổ Lâu (trung tâm) | ¥4,200 – ¥5,800 |
| Một phòng ngủ hiện đại (cao tầng) | Hà Tây (河西 — CBD mới) | ¥4,500 – ¥6,500 |
| Căn hộ cũ (6 tầng) | Cổ Lâu / Huyền Vũ | ¥2,800 – ¥3,500 |
| Một phòng ngủ hiện đại (cao tầng) | Giang Ninh / Phổ Khẩu | ¥2,500 – ¥3,800 |
| Phòng ở ghép (Ziroom) | Trung bình toàn thành phố | ¥1,800 – ¥2,800 |
| Căn hộ dịch vụ cao cấp (vd. Ascott) | — | ¥15,000 – ¥25,000 |
Ngân sách hàng tháng: chi phí ngoài tiền thuê
| Loại chi phí | Chi phí hàng tháng ước tính (RMB) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Nước, điện, gas (1 người) | ¥200 – ¥450 | Đỉnh điểm vào mùa hè và mùa đông do điều hòa |
| Băng thông rộng | ¥80 – ¥150 | Cho 100 Mbps trở lên |
| Phí quản lý bất động sản | ¥150 – ¥400 | Charged at ¥2.5 – ¥5.5 per m² |
Từng bước: cách thuê
- Tìm trên các ứng dụng đã xác minh. Tải Beike (贝壳) hoặc Ziroom (自如). Các nhóm thuê nhà cho người nước ngoài trên WeChat cũng hoạt động tốt.
- Xem trực tiếp. Kiểm tra áp lực nước và đảm bảo điều hòa hoạt động. Rất khuyến khích chụp ảnh và quay video tình trạng căn hộ trước khi ký.
- Ký hợp đồng. Sử dụng mẫu chính thức từ Cục Nhà ở thành phố Nam Kinh (南京市住房保障和房产局), và xác minh rằng CMND của chủ nhà khớp chính xác với 房产证 (Property Certificate).
- Hoàn tất đăng ký với cảnh sát. Trong vòng 24 giờ kể từ khi chuyển vào bạn phải đăng ký địa chỉ cư trú, như luật địa phương yêu cầu.
Chấm dứt hợp đồng và phạt chấm dứt sớm
Chấm dứt hợp đồng thuê sớm ở Nam Kinh thường kèm theo phạt tài chính. Hợp đồng tiêu chuẩn quy định nếu bạn chấm dứt trước khi hết hạn 12 tháng, bạn mất toàn bộ tiền cọc (thường là một tháng tiền thuê). Để tránh điều này, một số chủ nhà cho phép bạn tìm người thuê thay thế tiếp quản phần hạn còn lại (转租) — nhưng phải thương lượng trước và ghi rõ vào hợp đồng. Luôn báo trước ít nhất thông báo bằng văn bản 30 ngày trước khi chuyển đi.
Giá thuê Nam Kinh so với Thượng Hải (2026)
| Chỉ số | Nam Kinh so với Thượng Hải | Tác động lối sống |
|---|---|---|
| Tiền thuê (1 phòng ngủ trung tâm) | Nanjing ¥4,200–¥5,800 vs Shanghai ¥7,000+ | Rào cản thấp hơn cho căn hộ trung tâm hiện đại |
| Nước, điện, gas | Nanjing ¥200 – ¥450 | Tương đương — cả hai đều phụ thuộc vào dùng điều hòa |
| Di chuyển | Một lượt tàu điện ngầm ¥2 – ¥7 | Chi phí đi lại rất thấp, rẻ hơn một chút so với Thượng Hải |
| Ăn uống & tạp hóa | Nanjing 20% – 30% cheaper | Nhiều thu nhập khả dụng hơn cho du lịch và giải trí |
| Tổng ngân sách sinh hoạt | Nanjing ¥17,500 ≈ Shanghai ¥25,000 | Bao gồm thuê, ăn uống, đi lại và giải trí cơ bản |
Đường sắt cao tốc giữa hai thành phố chỉ mất 60–90 phút, nên các chuyến đi cuối tuần rất phổ biến.
Lỗi thường gặp
- Thuê một không gian bất hợp pháp. Theo quy định nhà ở hiện hành của Nam Kinh, chủ nhà bị cấm cho thuê bếp, nhà tắm hoặc ban công cải tạo thành phòng ngủ (隔断房). Nếu bạn thuê một trong những không gian bất hợp pháp này, bạn có nguy cơ bị đuổi ngay lập tức không báo trước trong đợt kiểm tra an toàn của thành phố.
- Trả quá cao phí môi giới. Tiêu chuẩn địa phương là 0,5 tháng tiền thuê. Môi giới thường báo một tháng đầy đủ cho người nước ngoài — hãy phản bác, vì quy định hiện hành yêu cầu mọi phí phải minh bạch.
- Tìm trên Anjuke. Avoid Anjuke (安居客) hoàn toàn; nó nổi tiếng với tin đăng giả mồi nhử.
- Bỏ qua đăng ký cảnh sát. Bỏ lỡ khung 24 giờ dẫn đến phạt lên đến ¥2,000.
- Kỳ vọng môi giới nói tiếng Anh. Khả năng tiếng Anh chênh lệch rất lớn giữa các chi nhánh ngay cả của những công ty uy tín như Lianjia (链家). Đừng trông chờ một môi giới nói thạo — hãy mang theo bạn song ngữ hoặc dựa vào ứng dụng dịch.
Câu hỏi
Sống ở Hà Tây có tốt hơn Cổ Lâu không? Hà Tây là CBD mới với các căn hộ cao tầng hiện đại giá ¥4,500 – ¥6,500 / month. Cổ Lâu là trung tâm truyền thống, có cả cao ốc hiện đại (¥4,200 – ¥5,800) và căn hộ cũ sáu tầng (¥2,800 – ¥3,500). Hà Tây có tiện nghi mới hơn; Cổ Lâu có lựa chọn giá rẻ hơn và nhiều lịch sử hơn.
Tiền điện ở Nam Kinh hết bao nhiêu? Nó được gộp vào hóa đơn tiện ích tổng cộng, trung bình ¥200 – ¥450 / month cho một người, đạt đỉnh vào mùa hè và mùa đông do dùng điều hòa nhiều.
Người nước ngoài có thể thuê trực tiếp từ chủ nhà địa phương không? Có. Khi thuê trực tiếp, hãy dùng mẫu hợp đồng chính thức của Cục Nhà ở thành phố Nam Kinh và xác minh CMND của chủ nhà khớp với Giấy chứng nhận quyền sở hữu chính thức.
Nếu chủ nhà bán căn hộ thì sao? Theo luật bất động sản Trung Quốc, « bán không phá vỡ hợp đồng thuê » (买卖不破租赁). Nếu chủ nhà bán trong thời gian bạn thuê, chủ mới phải tôn trọng hợp đồng hiện tại cho đến khi hết hạn — bạn không thể bị đuổi hợp pháp chỉ vì quyền sở hữu đã chuyển nhượng.
Tôi có thể cho thuê lại phòng của mình không? Cho thuê lại bị quy định nghiêm ngặt. Bạn không thể hợp pháp cho thuê lại căn hộ hoặc phòng mà không có sự đồng ý bằng văn bản rõ ràng của chủ nhà. Nếu làm vậy, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng ngay lập tức, đuổi bạn và giữ tiền cọc.
Liên hệ quan trọng
- Trung tâm Quản lý Xuất nhập cảnh của PSB thành phố Nam Kinh (văn phòng chính): Số 173 đường Bạch Hạ (Baixia), quận Tần Hoài (Qinhuai) · T2–T6 08:30–17:30, T7 09:00–17:00 · giấy phép cư trú mất 7–15 ngày làm việc
- Đường dây tư vấn Xuất nhập cảnh: +86-25-84420004, hoặc 12367 (đường dây National Immigration Administration)
- Đường dây nóng dịch vụ chính quyền Nam Kinh: 12345 cho dịch vụ thành phố, khiếu nại người tiêu dùng và hỏi đáp chung
- Mini-program đăng ký cảnh sát: search 南京公安 trong WeChat · hãy hỏi bảo vệ tòa nhà địa chỉ chính xác của trạm địa phương
- Emergencies: 110 (police), 120 (medical)